7月14号摩根大通撰写了一篇国内房地产市场的研报，研报标题为《中国房地产---一场生存者的游戏》。观点非常犀利，由于一般散户是看不到外资投行研报的（你是机构投资人），廖先生在此把摩根大通的核心观点分享给大家：
摩根大通对中国地产的回顾：
房地产原来对中国的经济确实是支柱作用。但是这20年来，房价快速上行，以及杠杆的作用。房地产已经积累了一定规模的风险，这些风险最终是要出清的，那怎么出清呢？摩根大通用的是“Cushion the downside”，也就是软着陆的意思。但是目前软着陆也存在一定困难，因为无论是对于公共的就业，还是收入预期，还是消费下滑都对地产软着陆造成了影响
摩根大通对我们地产现状的判断：
市场再次转弱，股债皆处于二次探底状态
摩根大通对我们地产中长期的判断：分化
主要体现在三个维度
1.城市之间的分化，马太效应，一线城市强者恒强
2.豪宅分化，未来只有豪宅才能卖的好，普通住宅未来的价值还会继续下降
展开剩余79%3.央国企地产和民营地产之间的分化。由于央国企地产不能够在公开市场违约，容易得到高层的金融资源支持。民营地产可能面临更加难的状态，包括资产负债表、现金流等方面的压力。民营地产的核心目标并不是获取土地去投资和发展，而是能够生存下来。对于已经暴雷的房企，核心目标就是保交房
摩根大通认为我们房地产市场存在一系列下行风险：
主要有三个逻辑：
1.人口持续下滑，以及二三线城市的人口外流。一线城市还能通过吸引外地人口持续发展地产，但是二三线城市由于不能提供充足的就业岗位，导致人口外流，房地产市场有进一步的下滑可能。
（廖先生注：摩根士丹利持相反观点，摩根士丹利发过研报，说一线城市的人找不到工作以后，反而是回到了老家的二三线城市。这也是为什么我们看到社会零售品消费总额的数据里面，一线城市严重下滑，二三线城市却在上涨。当然我相信中长期一线城市还是会恢复经济活力的哈）
2.房企回款压力更大（商品房销售困难，更加严苛资金监管环境）
房子本身不好卖，而难得卖出去的房子，款项也回不到集团（因为要去还债），不能形成有效的现金流的贡献，那么结果就是房企可能会越来越难。再叠加，目前看到的一个现象是，大家都倾向于去买现房，而不是期房，导致民营企业难度更加大了。
3.民营地产融资成本高的风险
目前民营地产很难在国内银行借到钱。而离岸市场上的美元债，今年到现在为止，只有绿城中国和新城控股各发了一笔，而且票面利率非常高，绿城中国利率达8.45%，新城控股利率达11.88%。表明这些企业确实是没办法以低成本借钱。
摩根大通认为老百姓的悲观预期也加剧了地产下行风险：
第一，大家对经济前景信心不足，包括就业和收入的增长，都没有什么预期和信心
第二，对于未来的房价，大部分人是看跌的，有一小部分人觉得可能会企稳，但至少很难有人觉得会再次快速上行。这种情况下，大家都选择捂紧口袋，不去消费，不去购房。
摩根大通认为，去年924那一轮地产救市措施，导致房价止跌回稳，但是·现在又有松动迹象，而松动原因，就是大家的悲观预期。
基于上述原因，摩根大通认为需要更多的政策刺激楼市
今年三月以来，房地产市场处在量价齐跌的趋势。这种趋势持续到7,8月的话，可能市场会高层出台政策，从而让高层觉得需要出台更多刺激性政策。
但是，楼市的需求端，摩根大通认为刺激政策全部用尽了
摩根大通用的词是exhausted，就是说能让大家买房的法子都用完了。
摩根大通认为，需要减少房产库存。前期政策着力点在于如何让老百姓去买房，但是库存太多，根本买不完。
摩根大通两个救市核心观点：
1.一个是成立国家的房地产平稳基金，把这些房子收购掉。摩根大通也说了为什么地方政府不愿意用这个手段，因为这是一笔赔钱的买卖。就是说我们的资金成本，地方政府筹资需要付2%以上的利息，而他收回来的房子出租后，租金回报率是小于2%的。所以地方政府不愿意做，摩根大通建议由国家出手成立房地产平稳基金
但是廖先生觉得这个观点太过理想化，因为很难界定收哪个城市的，收哪些房企的。如果首先考虑帮扶，那应该收恒大，碧桂园，融创的。如果首先考虑安全，那只能收国央企的。
另外收的价格不不好界定，人家凭什么把这个房子以这么低这么低的价格卖给国家。
而且收房后，房子拿来干嘛？空着也不现实，但是拿去出租又会分流一部分购房需求。
2.棚改2.0
这个政策我相信大家都知道是不太会出来，因为高层不希望再产生新一轮的地产泡沫。
摩根大通认为真正能够完成房地产止跌回稳，第一，需要整个市场形成供需的平衡，也就是把库存去掉。
此外，还需要重振对于中国经济的信心，这两项如果不能同时达成的话，摩根大通认为可能市场还是处于一个下行阶段
摩根大通对我们楼市的展望：
1.下半年房价下跌趋缓，当然大家要注意，他说是房价下跌趋缓，他没有说止跌
2.房企为了现金流，可能会采取以价换量的政策，特别是一些存量在售的项目，新房项目，有继续降价的可能。
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